.svg.png)
For de fleste husholdninger vejer boligudgifterne tungt i budgettet. Men på tværs af kommuner er der stor forskel på, hvor stor husholdningens boligbyrde er. Altså udgifter til bolig som andel af husholdningens disponible indkomst. Husholdningerne er mere villige til at øge deres boligbyrde i takt med at forventningen til boligens fremtidig værdi stiger. Det betyder at husholdningerne i områder med højere forventninger til fremtidigt afkast er mere villige til at øge deres boligbyrde og dermed den risiko, som det er forbundet med.
Boligbyrden er særlig høj i og omkring de store byer
Boligbyrden varierer markant på tværs af kommuner. Det fremgår af kortet. Særligt i Københavns Kommune og de omkringliggende forstadskommuner er boligbyrden høj. Boligkøbere i disse områder bruger en større andel af deres disponible indkomst på boligudgifter, hvilket indebærer en højere økonomisk eksponering. En høj boligbyrde øger sårbarheden over for både renteændringer, indkomsttab og fald i boligpriser, og reducerer samtidig husholdningens økonomiske fleksibilitet. I praksis betyder det, at man koncentrerer en større del af sin privatøkonomi i et enkelt aktiv – boligen – hvilket øger den samlede risiko.
Man betaler på forkant for potentielt fremtidigt afkast
Årsagen til den varierende boligbyrde skyldes ikke forskellige geografiske præferencer, men store forskelle i forventningerne til fremtidigt boligafkast. Jo højere forventningerne er til de fremtidige boligpriser desto højere er risikovilligheden og boligbyrden. Boligkøbere i områder med høj boligbyrde accepterer altså i højere grad den øgede risiko med en implicit forventning om, at markedet vil belønne dem gennem stigende boligpriser. Det er i denne sammenhæng bemærkelsesværdigt, at boligbyrden korrelerer mere med de forventede afkast (baseret på historiske prisstigninger) end med de aktuelle boligpriser.
Det tyder på, at investeringsaspektet fylder mere i boligkøbsbeslutningen, jo tættere man kommer på de største byer. I og omkring de største byer er boligen i højere grad et finansielt aktiv, mens boligen som et forbrugsgode fylder mere, desto længere væk fra storbyerne, man kommer. Forventninger til prisudviklingen – og dermed formueopbygning – bliver en væsentlig drivkraft bag husholdningernes betalingsvillighed.
Afkastet er ikke garanteret – og risikoen er reel
Selv om forventningen om stigende boligpriser kan synes velbegrundet på lang sigt, bør det understreges, at der også historisk har været perioder med betydelige prisfald. For husholdninger med høj boligbyrde kan sådanne fald få alvorlige konsekvenser – både økonomisk og socialt – da deres eksponering er særlig stor. Når store dele af indkomsten bindes i et illikvidt aktiv som en bolig, øges risikoen for økonomisk ubalance, især hvis boligværdien falder eller finansieringsomkostningerne stiger.
Det understreger nødvendigheden af at betragte boligbyrde ikke blot som et udtryk for betalingsevne, men som en indikator for husholdningens samlede risikoprofil. Boligbyrden udgør således mere end en isoleret økonomisk indikator – den afspejler en dybereliggende balance mellem forbrug og investering, mellem risiko og forventning. I byområder med høje boligudgifter påtager husholdningerne sig en større risiko, men motiveres af udsigten til højere afkast. Denne dynamik er central at forstå, når man analyserer udviklingen på boligmarkedet og vurderer husholdningernes økonomiske robusthed.
Metode og kilder
Boligbyrden er beregnet ud fra den gennemsnitlige boligejers indkomst i kommunen. Udgifter til boligen er baseret på ejendomsskatter og grundskyld fra Danmarks Statistik og en antagelse om et typelån med 80 pct. realkredit og 15 pct. banklån. Den effektive rente for nye boliglån er taget fra seneste opgørelse hos Nationalbanken. Boligpriserne er baseret op Finans Danmarks opgørelse og det fremtidige forventet afkast er baseret på den historiske udvikling over de seneste 10 år.
Kontakt
Lasse Lundqvist, Prognosecenteret.
Mail: lasse.lundqvist@prognosecenteret.dk
Tlf.: +45 4129 2009