.svg.png)
De seneste års prisudsving på boligmarkedet har skabt forvirring. Avisoverskrifterne taler ofte om, at boligfesten ingen ende vil tage. Men virkeligheden er altså knap så festlig. I hvert fald i et historisk perspektiv. Når vi fjerner inflationstågen, ligger realboligpriserne på landsplan stadig under deres historiske trend. Selv i København er vi kun lige tilbage på trendlinjen. De høje kvartalsvise vækstrater ser imponerende ud, men vi starter altså også fra et lavt udgangspunkt. I dette nyhedsbrev vil jer derfor dykke lidt mere ned i hvad der driver boligpriserne.
Midlertidig udsving i markedsdriverne
Siden 2020 har boligmarkedet bevæget sig op og ned. Udsvingene har i høj grad været kortsigtede og drevet af midlertidige udsving i reallønnen, realrenten og i markedsligevægten mellem udbud og efterspørgsel. Realrenten har godt nok stabiliseret sig på et nyt og højere niveau end før inflationskrisen, men det taler kun for en mere afdæmpet boligprisudvikling. Reallønnen er kun lige vendt tilbage til niveauet før inflationskrisen, for derved at genoprette danskernes købekraft. Og handelsaktiviteten af boliger er kun lige vendt tilbage til det naturlige niveau vi så før 2020. Der er altså ingen permanente stød, som skulle øge boligpriserne på landsplan. Det skulle da lige være det lave antal igangsætninger af nybyggeri i 2023 og 2024. Men de markante fald i nybyggeriet kommer også enormt høje niveau, som med længder overgår boligbehovet i perioden fra 2019 til 2022.
Af ovenstående figur kan man aflæse ligevægten mellem udbud og efterspørgsel på boligmarkedet på landsplan. Det er en af de vigtigste markedsdrivere for prisniveauet, som også er afbildet i figuren. Fra 2. kvartal 2020 så vi pludselig et massivt efterspørgselsstød modsvaret af et markant fald i udbuddet. Konsekvensen blev, at de nominelle priser voksede kraftigt. Danskernes appetit på at indfri nye boligdrømme steg markant under coronabølgen, hvilket hang sammen med nedlukningen og hjemmearbejde, som for mange gav anledning til at flytte. Allerede fra 1. kvartal 2022 begyndte danskernes realløn at falde som følge af inflationseroderede lønninger. Resultatet var dalende forbrugertillid og faldende boligefterspørgsel. Fra 3. kvartal 2022 krydsede udviklingen i udbud og efterspørgsel igen hinanden, hvilket resulterede i et betydeligt overudbud. Det skete i kølvandet på rentestigningerne, som var en konsekvens af den inflation, der havde slået rod i dansk økonomi. Derfor faldt boligpriserne også. Siden 4. kvartal 2023 har de nominelle boligpriser været støt stigende, efter at boligefterspørgsel og udbud er vendt tilbage til den langsigtede ligevægt. Men er der så overhovedet nogle markedsdrivere som faktisk har bidraget til et permanent løft af boligpriserne?
Permanent skub til boligpriserne fra renovering
Mens markedet har kastet sig i bølger af midlertidige udsving, er en anden, mere stille men stærk understrøm begyndt at flytte prisen på boliger. Øget efterspørgsel og aktivitet på boligmarkedet driver priserne op på kort sigt, mens det samtidig udløser en bølge af renoveringer i forbindelse med tilpasningen af boligen i kvartalerne efter for de fleste. Samtidig kan de stigende boligpriser begrænse nogle fra at flytte, som i stedet vælger at renovere. Derfor kan boligpriserne påvirke renoveringsaktiviteten. Men på længere sigt løfter disse investeringer i boligmassen den samlede værdi og bidrager dermed til vækst i boligprisindekset. Det kræver dog, at man udvider sit perspektiv for, det sker jo naturligvis først den dag boligen kommer til salg.
Siden 2020 har vi f.eks. set en stor adfærdsændring i danskers appetit på at renovere deres bolig, herunder energirenoveringer drevet af høje energipriser. Og langsomt men sikkert begynder disse massive investeringer at afspejle sig boligpriserne. Derfor er det heller ikke så mærkeligt at lige netop udviklingen i boligrenoveringer forklarer en stor andel af den samlede vækst i boligpriserne siden 2020, hvor boligmarkedet begyndte at vende op og ned. De beskedne boligprisstigninger skyldes altså i høj grad investeringer i boligen i højere grad end gaveregn.
Hr. og fru Danmark regner selvfølgelig med, at deres bolig stiger i værdi når de køber nyt køkken. Så hvorfor fremstilles boligprisstigningerne så ofte som noget der bliver sendt fra himlen? Måske fordi gennemslaget på landsplan er svære at gennemskue en effekten af f.eks. renten.
Vil du vide, hvad Prognosecenteret kan gøre for dig? Book en snak med os her.
