Boligmarkedet er i begyndelsen af 2025 igen ved at finde et mere naturligt, langsigtet niveau efter flere år med voldsomme udsving i både pris og aktivitet. De seneste fem år har været præget af en klassisk boligmarkedscyklus: først en markant optur, derefter en kraftig nedtur – og nu igen stabilisering. Det viser både antallet af handler og boligpriserne tydeligt.
Fra rekord til realisme
Under COVID-19-pandemien oplevede boligmarkedet en usædvanligt høj efterspørgsel, især i 2020, 2021 og første halvdel af 2022. Antallet af handler og boligpriser steg parallelt, båret frem af lave renter, høj beskæftigelse og færre forbrugsmuligheder. Figuren ovenfor viser tydeligt denne bevægelse – især for etageboliger, der under pandemien oplevede det højeste niveau i både priser og handler siden midten af 00’erne.
Men som det ofte er tilfældet, fulgte en nedtur hurtigt efter. Gennem anden halvdel af 2022 og hele 2023 faldt både priser og aktivitet mærkbart – og faldet var næsten lige så brat som opturen. For enfamiliehuse faldt priserne med 6,3 %, mens etageboliger faldt med 6,8 % – et klart udtryk for, at markedet overkorrigerede sig selv efter pandemiens eufori.
Et gentagende mønster – boligmarkedets rutchebane
Grafen understøtter en vigtig pointe: boligmarkedet bevæger sig i cirkler. Det gælder både i perioden omkring finanskrisen og i den seneste cyklus.
Denne cykliske dynamik fremstår som loops i grafen – og det er tydeligt, at særligt markedet for etageboliger stadig er fanget i efterdønningerne. Handlerne er endnu ikke vendt fuldt tilbage til normalen.
Boligmarked og nybyggeri: Fra overophedning til afmatning
De store udsving i boligmarkedet har direkte konsekvenser for nybyggeriet. I perioden 2018–2021 blev der i gennemsnit igangsat omkring 35.000 boliger årligt – langt over det demografisk nødvendige niveau. Det var et udtryk for høje prisforventninger og optimisme i markedet.
Men siden markedet vendte i anden halvdel af 2022, er billedet vendt. I 2023 blev der kun igangsat omkring 20.100 boliger – et dramatisk fald, som viser, hvordan markedets forventninger og økonomiske incitamenter hurtigt kan ændre sig.
Boligpriser spiller her en nøglerolle. Når priserne stiger, gør det nybyggeri mere rentabelt. Når priserne falder – eller blot flader ud – og byggeomkostningerne samtidig er høje, forsvinder incitamentet. Investorer og private vælger i højere grad at købe eksisterende boliger frem for at bygge nyt.
Hvad driver udsvingene?
Prisudviklingen under pandemien blev især drevet af:
I kontrast var faldet i 2022–2023 primært drevet af:
Konklusion: Boligmarkedet er igen landet – men loops gentager sig
Ved indgangen til 2025 kan vi konstatere, at boligmarkedet for enfamiliehuse er tilbage på et mere stabilt og bæredygtigt niveau – både i pris og antal handler. Markedet for etageboliger er stadig i en tilpasningsfase. Det er ikke første gang, vi ser denne bevægelse. Og det bliver næppe den sidste.
Mit navn er Lasse Lundqvist, senior økonom hos Prognosecenteret.
Byggeriet er et konjunkturfølsomt spejl af dansk økonomi. Her mødes penge, politik, adfærd og grøn omstilling.
Jeg skriver om de kræfter, der former byggebranchen: rejsetid og boligpriser, forsyningskriser og lagerbyggeri, toldcirkus og militær oprustning. Altid med fokus på at gøre komplekse sammenhænge forståelige.
📬 Lyder det spændende? Så kan du abonnere på mit nyhedsbrev. Og hvis ikke – så springer du det bare over. Simpelt.
De bedste hilsner,
Lasse Lundqvist, Prognosecenteret.
Mail: lasse.lundqvist@prognosecenteret.dk
Tlf.: +45 4129 2009